AdjugéAccueil › Enchères notariales ou judiciaires
Enchères notariales ou judiciaires : quelles différences pour l’acheteur ?
Une vente judiciaire se tient au tribunal, avec un avocat obligatoire ; une vente notariale est organisée par un notaire, en salle ou en ligne, le plus souvent pour un vendeur volontaire. Au 22 octobre 2026, sur 20 101 adjudications judiciaires archivées par Adjugé, le prix au marteau atteint en médiane ×1,92 la mise à prix.
Quelle différence entre enchères notariales et judiciaires ?
La différence tient d’abord à l’origine de la vente. Une vente judiciaire est imposée : un créancier fait saisir le bien (saisie immobilière), des co-indivisaires ne s’entendent pas (licitation) ou une entreprise est liquidée. Une vente notariale est, le plus souvent, choisie par un vendeur qui confie son bien à un notaire pour le vendre aux enchères. Tout le reste en découle : qui organise, qui peut enchérir, quelles garanties, quels recours après la vente.
| Point | Vente judiciaire | Vente notariale |
|---|---|---|
| Qui organise | Le tribunal judiciaire (juge de l’exécution pour une saisie) | Un notaire, souvent avec la chambre des notaires |
| Pourquoi le bien est vendu | Saisie immobilière, licitation, liquidation judiciaire | Le plus souvent une vente volontaire ; parfois une licitation renvoyée devant notaire par le tribunal |
| Où | À la barre du tribunal, en audience publique | En salle, ou en ligne sur une plateforme notariale pendant une période d’offres |
| Qui enchérit | Uniquement un avocat inscrit au barreau du tribunal | L’acheteur lui-même, après inscription auprès du notaire |
| Garantie avant d’enchérir | 10 % de la mise à prix, 3 000 € minimum (caution bancaire ou chèque de banque), restituée si l’on perd | Fixée par le cahier des charges de la vente |
| Visites | Rares, à date fixe, parfois impossibles si le bien est occupé | Organisées par le notaire, le vendeur étant en principe coopératif |
| Fin des enchères | 90 secondes après la dernière enchère | Selon les règles de la vente (en ligne : à la clôture de la période d’offres) |
| Après la vente | Surenchère d’au moins 10 % possible pendant 10 jours | Selon le cahier des charges : lisez-le avant de vous inscrire |
| Vices cachés | Garantie exclue (article 1649 du Code civil) | Régime d’une vente ordinaire, aménagé par le contrat |
| Frais | De l’ordre de 8 à 15 % en plus du prix, dont les droits de mutation | Droits de mutation, émoluments du notaire et frais prévus au cahier des charges |
| Prix mesuré par Adjugé | Médiane ×1,92 la mise à prix, sur 20 101 adjudications | Non mesuré |
Comment se passe une vente aux enchères judiciaire ?
La vente a lieu à l’audience d’adjudication du tribunal judiciaire. Vous mandatez un avocat inscrit au barreau de ce tribunal, vous lui remettez une consignation de 10 % de la mise à prix (minimum 3 000 €) et votre prix plafond ; il porte les enchères pour vous. Les enchères s’arrêtent 90 secondes après la dernière, puis une surenchère du dixième reste possible pendant 10 jours. Il n’y a aucune condition suspensive de prêt, et des frais d’adjudication de l’ordre de 8 à 15 % s’ajoutent au prix. Le pas à pas : l’adjudication immobilière et le guide.
Comment se passe une vente aux enchères notariale ?
Le notaire chargé de la vente fixe une mise à prix avec le vendeur, organise des visites et publie un cahier des charges qui fixe toutes les règles : conditions d’inscription, justificatifs de financement, garantie à déposer, déroulé des enchères et suites de la vente. Deux formats coexistent :
- La vente en salle, souvent à la chambre des notaires : les enchères se portent en direct, par l’acheteur ou son mandataire.
- La vente en ligne sur une plateforme notariale : après inscription et validation du dossier, chacun dépose ses offres sur internet pendant une période fixée à l’avance. Voir peut-on enchérir en ligne ?
Ces règles varient d’une vente à l’autre : c’est le cahier des charges qui dit si une surenchère est possible, comment le vendeur choisit l’acquéreur et dans quel délai le prix doit être payé. Les droits de mutation (environ 5,8 à 6,3 % du prix selon le département) s’appliquent comme pour toute vente d’un bien ancien.
Et les ventes domaniales, les biens de l’État ?
L’État vend aussi les biens immobiliers dont il n’a plus l’usage : terrains, logements, bâtiments administratifs. Ces ventes domaniales sont organisées par les services du Domaine, avec une publicité préalable sur le site officiel des cessions immobilières de l’État, le plus souvent par appel d’offres ou par enchères, certaines en ligne. Ce ne sont pas des ventes judiciaires : les conditions sont fixées par le cahier des charges de chaque cession, à lire avant toute offre.
Enchères notariales ou judiciaires : laquelle choisir ?
Les deux ne s’opposent pas : ce sont deux marchés différents, que l’on peut suivre en parallèle. Les ventes judiciaires sont plus contraignantes (avocat, consignation, pas de visite libre, surenchère de 10 jours) mais leurs résultats sont publiés : Adjugé peut donc dire à quel prix elles partent réellement. Les ventes notariales offrent en général plus de visibilité sur le bien, avec des règles propres à chaque vente. Dans tous les cas, fixez votre prix plafond frais compris avant d’enchérir.
Adjugé : toutes les ventes judiciaires à venir sur une carte, avec l’écart à la médiane DVF. iPhone : gratuit, sans publicité, sans compte, avec l’abonnement facultatif Adjugé Pro (4,99 € par mois ou 29,99 € par an en France, résiliable à tout moment). Android : gratuit, avec publicité.
Questions fréquentes
Quelle différence entre une vente aux enchères notariale et une vente judiciaire ?
Une vente judiciaire est ordonnée et contrôlée par un tribunal (saisie immobilière, licitation, liquidation) : elle se tient à la barre, avec un avocat obligatoire pour enchérir, une consignation de 10 % de la mise à prix (minimum 3 000 €) et une surenchère possible pendant 10 jours. Une vente notariale est organisée par un notaire, le plus souvent pour un vendeur volontaire, en salle ou en ligne, selon les règles du cahier des charges de la vente.
Faut-il un avocat pour une vente aux enchères notariale ?
Non, l’avocat n’y est pas obligatoire : on s’inscrit auprès du notaire chargé de la vente, qui fixe les conditions de participation et les garanties demandées. Au tribunal, en revanche, seul un avocat inscrit au barreau peut porter les enchères.
Les enchères notariales sont-elles moins chères que les enchères judiciaires ?
Aucune règle générale ne permet de le dire. Adjugé ne mesure que les ventes judiciaires, pour lesquelles le prix au marteau et la mise à prix sont publiés ; comparez plutôt chaque bien au prix du marché de sa commune.
Une vente judiciaire peut-elle avoir lieu chez un notaire ?
Oui, dans le cas d’une licitation : le tribunal peut renvoyer la vente d’un bien en indivision devant un notaire qu’il désigne, au lieu de la tenir à sa barre.
Qu’est-ce qu’une vente domaniale ?
C’est la vente d’un bien appartenant à l’État dont il n’a plus l’usage (terrain, logement, bâtiment). Elle est organisée par les services du Domaine, avec une publicité préalable, selon les règles fixées pour chaque cession, et non par un tribunal.
Voir aussi : la vente judiciaire immobilière · la saisie immobilière · les ventes judiciaires à venir · les prix réels d’adjudication.
Information générale tirée du guide Adjugé, à titre indicatif : elle ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil financier. Pour enchérir, un avocat du barreau du tribunal est obligatoire.