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Rentabilité d’un achat aux enchères : simulateur gratuit
Pour mesurer la rentabilité d’un achat aux enchères, ce simulateur additionne le prix d’adjudication, les frais et les travaux, puis compare ce coût total à la valeur estimée du bien et au loyer. Au 22 octobre 2026, le prix au marteau médian des 20 101 adjudications archivées par Adjugé vaut ×1,92 leur mise à prix.
Simulateur de rentabilité
Coût total d’acquisition
129 110 €
prix, frais et travaux compris
| Prix d’adjudication | 100 000 € |
| Frais calculésdroits de mutation, émoluments de l’avocat TTC, contribution de sécurité immobilière | 9 110 € |
| Frais préalables de la procédure | 0 € |
| Travaux | 20 000 € |
| Coût total d’acquisition | 129 110 € |
. Taux : DGFiP, tableau au 1er juin 2026
Écart avec la valeur estimée
+30 890 €
soit +23,93 % du coût total, pour une valeur estimée de 160 000 € : plus-value latente indicative, avant impôts et frais de revente
Rendement locatif
Brut : 8,36 % (loyer annuel ÷ coût total) · net de charges : 7,2 % (loyer annuel moins charges et taxe foncière, ÷ coût total)
Consignation à prévoir avant l’audience : indiquez la mise à prix. En règle générale, 10 % de la mise à prix et 3 000 € au minimum ; le montant exact figure dans le cahier des conditions de vente. Elle est restituée si vous n’emportez pas l’enchère.
Pour un prix d’adjudication de 100 000 €, le coût total d’acquisition est de 129 110 € : 9 110 € de frais calculés, 0 € de frais préalables et 20 000 € de travaux. Face à une valeur estimée de 160 000 €, l’écart est de +30 890 € (+23,93 %). Avec un loyer de 900 € par mois, le rendement brut est de 8,36 % et le rendement net de charges de 7,2 %.
Résultat indicatif. Frais calculés comme dans le simulateur de frais d’adjudication ; honoraires libres de l’avocat, crédit, vacance locative et frais de revente non compris. L’imposition des loyers et de la plus-value n’est pas traitée ici. Ni conseil financier ni conseil en investissement.
Comment le simulateur calcule-t-il la rentabilité ?
- Coût total d’acquisition = prix d’adjudication + frais calculés + frais préalables + travaux. Les frais calculés sont les droits de mutation (6,3185 % du prix dans les 89 départements à 5 %, 5,80665 % dans les 11 à 4,5 % et 5,09006 % dans l’Indre (3,80 %)), l’émolument de l’avocat au barème du Code de commerce, TVA comprise, et la contribution de sécurité immobilière (0,1 % du prix).
- Écart avec la valeur estimée = valeur estimée du bien, travaux faits, moins le coût total ; en pourcentage, rapporté au coût total. C’est une plus-value latente indicative, avant impôts et frais de revente.
- Rendement locatif brut = loyer mensuel hors charges × 12 ÷ coût total.
- Rendement locatif net = (loyer mensuel × 12 − charges non récupérables − taxe foncière) ÷ coût total.
Si vous ne connaissez que la mise à prix, cochez la case correspondante : le prix retenu est celui de l’estimation du prix d’adjudication, la médiane des ventes du type de bien choisi sur 24 mois. C’est une estimation statistique, pas une évaluation du bien.
Exemple chiffré : un bien adjugé 100 000 €
Dans un département à 5 %, sans frais préalables, avec 20 000 € de travaux, une valeur estimée de 160 000 €, un loyer de 900 € par mois et 1 500 € de charges non récupérables et de taxe foncière par an :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’adjudication | 100 000 € |
| Droits de mutation (6,3185 %) | 6 318,50 € |
| Émolument de l’avocat, TTC | 2 691,07 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 100,00 € |
| Travaux | 20 000 € |
| Coût total d’acquisition | 129 109,57 € |
| Écart avec la valeur estimée | 30 890,43 €, soit 23,93 % du coût total |
| Rendement locatif brut | 8,36 % |
| Rendement locatif net de charges | 7,2 % |
Ces chiffres illustrent le calcul : ils ne décrivent pas un bien réel et ne disent rien du marché.
D’où vient la valeur estimée du bien ?
C’est vous qui la saisissez : le simulateur ne l’invente pas. Vous pouvez partir des ventes réelles de la commune, publiées sur l’explorateur DVF de data.gouv.fr (demandes de valeurs foncières, données publiques de l’État), et multiplier la surface du bien par le prix au m² de biens comparables ; cochez alors la case « surface et prix au m² ». Le prix au marteau, lui, se lit dans les prix réels d’adjudication : les biens vendus aux enchères partent souvent au-dessus de leur mise à prix, sans que cela renseigne sur leur valeur une fois rénovés.
Que ne prend pas en compte ce calcul ?
- Les impôts : l’imposition des loyers et d’une éventuelle plus-value est hors du champ de ce simulateur.
- Le financement : intérêts, assurance et frais du crédit ne sont pas comptés. Il n’existe pas de condition suspensive de prêt : le financement doit être acquis avant l’audience.
- La vacance locative et l’occupation : un bien occupé par le propriétaire saisi peut rester plusieurs mois sans loyer.
- Les honoraires libres de l’avocat et les frais de revente.
- La surenchère : pendant 10 jours après l’adjudication, un tiers peut surenchérir d’au moins 10 %. Voir la surenchère du dixième.
Comment fixer son prix plafond avant l’audience ?
Partez de votre budget total avec le calcul de l’enchère maximale, retirez-en le budget travaux, puis vérifiez ici le coût total et le rendement au prix obtenu. Le détail des frais, poste par poste : calcul des frais d’adjudication. Pour la marche à suivre complète, voir le guide.
Comparer chaque vente à venir au prix du marché dans Adjugé
Chaque annonce affiche sa mise à prix, l’écart à la médiane DVF calculé sur les ventes réelles de la commune (données DVF) et un coût total estimé.
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Autres outils gratuits
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- SimulateurEstimation du prix d’adjudicationÀ partir de la mise à prix, la fourchette de prix au marteau observée sur les ventes des 24 derniers mois.
- SimulateurFrais d’adjudicationDroits de mutation au taux du département, émoluments de l’avocat au barème, contribution de sécurité immobilière : le coût total en direct.
- SimulateurEnchère maximalePartez de votre budget tout compris : le simulateur retire les frais et donne l’enchère à ne pas dépasser.
- SimulateurSurenchère du dixièmeDans les 10 jours qui suivent l’adjudication : le montant minimal d’une surenchère et son coût total.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité d’un bien acheté aux enchères ?
Calculez d’abord le coût total d’acquisition : prix d’adjudication, frais (droits de mutation, émoluments de l’avocat, contribution de sécurité immobilière, frais préalables) et travaux. Comparez-le ensuite à la valeur estimée du bien une fois les travaux faits, puis au loyer : le rendement brut divise le loyer annuel par le coût total, le rendement net en retire d’abord les charges non récupérables et la taxe foncière. Le simulateur de cette page fait ces calculs en direct.
Quel rendement viser ?
Aucun chiffre ne vaut pour tous les biens : le rendement dépend de la ville, du type de bien, de son état, de son occupation, du financement et de la fiscalité de chacun. Le simulateur ne fixe pas d’objectif et ne dit pas si un achat est intéressant ; il calcule le rendement de votre hypothèse pour que vous puissiez la comparer à d’autres. Il ne constitue pas un conseil en investissement.
Les frais d’adjudication comptent-ils dans le coût ?
Oui. Ils se paient en plus du prix au marteau : droits de mutation selon le département du bien, émoluments de l’avocat au barème réglementé, contribution de sécurité immobilière (0,1 % du prix) et frais préalables de la procédure. Les ignorer surestime le rendement. Les honoraires libres de votre avocat, sur devis, sont à ajouter.
Faut-il prévoir des travaux ?
Souvent, et il faut les chiffrer avant l’audience. Le bien est acheté en l’état, sans garantie des vices cachés (article 1649 du Code civil), et la visite est généralement limitée : le procès-verbal descriptif est la meilleure source. En cas de doute, prévoyez une marge dans le budget travaux.
Que veut dire l’écart avec la valeur estimée ?
C’est la différence entre la valeur que vous estimez pour le bien, travaux faits, et son coût total d’acquisition. Il s’agit d’une plus-value latente indicative, avant impôts et frais de revente : elle dépend entièrement de votre estimation de la valeur et n’est acquise qu’à la revente.
Le simulateur calcule-t-il les impôts sur les loyers ou sur la plus-value ?
Non. L’imposition des loyers et celle d’une éventuelle plus-value dépendent de votre situation et du régime choisi : elles sont hors du champ de ce simulateur. Pour les chiffrer, adressez-vous à un professionnel.
Un bien occupé change-t-il le calcul ?
Oui. Un locataire titulaire d’un bail opposable à l’acquéreur reste dans les lieux : vous devenez son bailleur, et c’est le loyer de ce bail qu’il faut saisir. Si le bien est occupé par le propriétaire saisi, le jugement d’adjudication permet de l’expulser, mais aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars : le bien peut rester sans loyer plusieurs mois.
Voir aussi : calcul des frais d’adjudication · estimation du prix d’adjudication · calcul de l’enchère maximale · la surenchère du dixième · les prix réels d’adjudication · les ventes à venir par département · le guide.
Information générale tirée du guide Adjugé, à titre indicatif : elle ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil financier. Pour enchérir, un avocat du barreau du tribunal est obligatoire.