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Situer une mise à prix face au marché local
Un tribunal publie une mise à prix, pas une estimation. Pour savoir si le montant est bas, il faut le comparer à ce que vaut réellement le m² dans la commune — c’est ce que permettent les demandes de valeurs foncières, publiées en open data par la DGFiP. Cette page décrit le calcul, ses sources et ce qu’il ne sait pas faire.
Le calcul tourne dans l’app, sur toutes les ventes à venir en France.
Le calcul
Exprimé en pourcentage et arrondi à l’entier. Un écart de -60 % signifie que le prix d’appel au m² vaut 40 % de la médiane communale — pas que le bien vaut 40 % de sa valeur : la mise à prix est un prix de départ, pas un prix de vente.
- Le nom de commune publié par le tribunal est résolu en code INSEE via la Base Adresse Nationale. Sans cette clé, impossible d’ouvrir le bon fichier.
- Le fichier communal géo-DVF de l’année est lu, et la médiane du prix au m² en est tirée, séparément pour les appartements et les maisons.
- Si la commune n’a pas assez de mutations, on retombe sur la médiane départementale. Le niveau retenu est conservé, car il change la confiance qu’on peut accorder au résultat.
- L’écart est calculé, puis filtré : au-delà des bornes ci-dessous, il n’est pas publié.
Ce que la méthode refuse de dire
Un écart sous −85 % ou au-dessus de +30 % n’est jamais affiché. Ces valeurs viennent presque toujours d’une donnée sale — médiane DVF aberrante, ou mise à prix mal interprétée, comme des parts indivises vendues 66 €. Plutôt qu’un badge spectaculaire et faux, l’application montre alors le prix au m² brut, sans écart.
La couverture est partielle, et c’est le point le plus important de cette page : sur 626 ventes en cours, 280 ont une surface exploitable et seulement 181 reçoivent un écart — soit 29 %. La surface manquante est le premier facteur limitant : beaucoup d’annonces de tribunal n’en publient pas. Un écart n’est calculé que lorsque la commune, la surface et une médiane DVF sont toutes disponibles.
Sur les 181 écarts publiés, 177 sont négatifs. Les valeurs s’étendent de -85 % à +26 %. Calculé en août 2026, sur l’inventaire des ventes à venir — il se renouvelle à chaque audience.
Exemples
Six ventes en cours, prises parmi les écarts marqués sans être au bord du seuil de rejet.
| Commune | Mise à prix | Surface | €/m² demandé | Médiane DVF | Écart |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Havre · Seine-Maritime | 26 000 € | 48 m² | 538 € | 2 559 € | -79 % |
| Le Blanc-Mesnil · Seine-Saint-Denis | 128 000 € | 150 m² | 854 € | 4 021 € | -79 % |
| Toussus-le-Noble · Yvelines | 227 000 € | 201 m² | 1 129 € | 5 349 € | -79 % |
| Roissy-en-Brie · Seine-et-Marne | 60 000 € | 70 m² | 859 € | 4 044 € | -79 % |
| Aurec-sur-Loire · Haute-Loire | 60 000 € | 130 m² | 462 € | 2 173 € | -79 % |
| Pithiviers · Loiret | 38 000 € | 114 m² | 333 € | 1 528 € | -78 % |
Sources
Les fichiers communaux 2024 de geo-dvf, dont on tire la médiane du prix au m² par commune et par type de bien.
Le jeu source dont géo-DVF est dérivé : les mutations à titre onéreux enregistrées par la DGFiP.
Utilisée pour résoudre le nom de commune publié par le tribunal en code INSEE, seule clé qui permette d’ouvrir le bon fichier DVF.
Ces jeux sont publiés sous Licence Ouverte 2.0. Les annonces d’enchères, elles, proviennent des publications des tribunaux judiciaires.