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Situer une mise à prix face au marché local
Un tribunal publie une mise à prix, pas une estimation. Pour situer ce montant, on peut le comparer au prix du m² constaté dans la commune, ce que permettent les demandes de valeurs foncières, publiées en open data par la DGFiP. Cette page décrit le calcul, ses sources et ce qu’il ne sait pas faire.
Le calcul tourne dans l’app, sur toutes les ventes à venir en France. Sur iPhone, l’écart à la médiane DVF est gratuit pour 2 fiches analysées par jour, puis inclus dans l’abonnement facultatif Adjugé Pro (4,99 € par mois ou 29,99 € par an en France).
87ventes en cours examinées18avec un écart mesuré21 %de l’inventaire, le reste étant écarté
Le calcul
Exprimé en pourcentage et arrondi à l’entier. Un écart de -60 % signifie que le prix d’appel au m² vaut 40 % de la médiane communale, pas que le bien vaut 40 % de sa valeur : la mise à prix est un prix de départ, pas un prix de vente.
- Le nom de commune publié par le tribunal est résolu en code INSEE via la Base Adresse Nationale. Sans cette clé, impossible d’ouvrir le bon fichier.
- Le fichier communal géo-DVF de l’année est lu, et la médiane du prix au m² en est tirée, séparément pour les appartements et les maisons.
- Si la commune n’a pas assez de mutations, on retombe sur la médiane départementale. Le niveau retenu est conservé, car il change la confiance qu’on peut accorder au résultat.
- L’écart est calculé, puis filtré : au-delà des bornes ci-dessous, il n’est pas publié.
Ce que la méthode refuse de dire
Un écart sous −85 % ou au-dessus de +30 % n’est jamais affiché. Ces valeurs viennent presque toujours d’une donnée sale : médiane DVF aberrante, ou mise à prix mal interprétée, comme des parts indivises vendues 66 €. Plutôt qu’un badge spectaculaire et faux, l’application montre alors le prix au m² brut, sans écart.
La couverture est partielle, et c’est le point le plus important de cette page : sur 87 ventes en cours, 50 ont une surface exploitable et seulement 18 reçoivent un écart, soit 21 %. La surface manquante est le premier facteur limitant : beaucoup d’annonces de tribunal n’en publient pas. Un écart n’est calculé que lorsque la commune, la surface et une médiane DVF sont toutes disponibles.
Sur les 18 écarts publiés, 18 sont négatifs : la mise à prix au m² y est inférieure à la médiane communale, ce qui est attendu pour un prix de départ et ne dit rien du prix final. Les valeurs s’étendent de -84 % à -8 %. Calculé en novembre 2026, sur l’inventaire des ventes à venir, qui se renouvelle à chaque audience.
Exemples
Six ventes en cours avec un écart mesuré, réparties du plus bas au plus haut des écarts publiés, pour illustrer le calcul.
| Commune | Mise à prix | Surface | €/m² demandé | Médiane DVF | Écart |
|---|---|---|---|---|---|
| Garges-lès-Gonesse · Val-d'Oise | 20 000 € | 53 m² | 379 € | 2 326 € | -84 % |
| Vierzon · Cher | 11 000 € | 47 m² | 233 € | 1 053 € | -78 % |
| Rive-de-Gier · Loire | 50 000 € | 73 m² | 688 € | 1 878 € | -63 % |
| Paris 17ème · Paris | 99 000 € | 20 m² | 5 033 € | 10 139 € | -50 % |
| Avignon · Vaucluse | 105 000 € | 65 m² | 1 610 € | 2 467 € | -35 % |
| Paris 8ème · Paris | 1 850 000 € | 155 m² | 11 919 € | 12 938 € | -8 % |
Sources
Les fichiers communaux 2024 de geo-dvf, dont on tire la médiane du prix au m² par commune et par type de bien.
Le jeu source dont géo-DVF est dérivé : les mutations à titre onéreux enregistrées par la DGFiP.
Utilisée pour résoudre le nom de commune publié par le tribunal en code INSEE, seule clé qui permette d’ouvrir le bon fichier DVF.
Ces jeux sont publiés sous Licence Ouverte 2.0. Les annonces d’enchères, elles, proviennent des publications des tribunaux judiciaires.