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Calcul de l’enchère maximale selon votre budget
Le calcul de l’enchère maximale part de votre budget total, frais compris : avec 200 000 € dans un département à 5 %, sans frais préalables, le plafond d’enchère est de 183 990 €. Au 22 octobre 2026, la moitié des 2 413 ventes des 24 derniers mois archivées par Adjugé sont parties au-dessus de ×1,90 leur mise à prix.
Calculer mon enchère maximale
Enchère maximale
183 990 €
pour un coût total de 199 999 €, frais compris
| Enchère maximale | 183 990 € |
| Droits de mutation6,3185 % du prix | 11 625 € |
| Émoluments de l’avocat, TTCbarème réglementé, 3 500 € HT | 4 200 € |
| Contribution de sécurité immobilière0,1 % du prix | 184 € |
| Frais préalables de la procédure | 0 € |
| Total des frais | 16 009 € |
. Taux : DGFiP, tableau au 1er juin 2026
Indiquez la mise à prix pour situer ce plafond dans les ventes réelles.
Consignation à prévoir avant l’audience : indiquez la mise à prix. En règle générale, 10 % de la mise à prix et 3 000 € au minimum ; le montant exact figure dans le cahier des conditions de vente. Elle est restituée si vous n’emportez pas l’enchère.
Avec un budget de 200 000 € tout compris, votre enchère maximale est de 183 990 €, pour 16 009 € de frais calculés. Ajoutez les frais préalables annoncés par l’avocat.
Résultat indicatif. Droits de mutation, émoluments au barème et contribution de sécurité immobilière calculés sur le prix ; honoraires libres de votre avocat non compris. Le cahier des conditions de vente et l’avocat font foi.
Comment est calculée l’enchère maximale ?
Le simulateur cherche, à l’euro près, le prix le plus élevé dont le coût complet ne dépasse pas votre budget : prix au marteau, droits de mutation, émoluments de l’avocat, contribution de sécurité immobilière et frais préalables. Les émoluments étant dégressifs, on ne peut pas retirer un simple pourcentage du budget : le calcul procède par approximations successives jusqu’au bon montant.
Le résultat est un plafond, à donner à votre avocat : c’est lui qui porte les enchères en votre nom, selon vos instructions.
Quels frais faut-il retirer de son budget ?
- Les droits de mutation : 6,3185 % du prix dans les 89 départements à 5 %, 5,80665 % dans les 11 à 4,5 % et 5,09006 % dans l’Indre (3,80 %). 89 départements appliquent 5 % ; 11 sont restés à 4,5 % ; l’Indre est à 3,80 %, d’après le tableau DGFiP au 1er juin 2026 ; les primo-accédants restent au taux de 4,5 % (3,80 % dans l’Indre) (Taux : DGFiP, tableau au 1er juin 2026).
- L’émolument de l’avocat, au barème réglementé (Code de commerce, art. A. 444-102 1° et A. 444-191), par tranches dégressives du prix, plus 20 % de TVA.
- La contribution de sécurité immobilière : 0,1 % du prix.
- Les frais préalables de la procédure, annoncés avant l’audience : demandez-les à l’avocat.
Le détail poste par poste : calcul des frais d’adjudication. Les honoraires libres de votre avocat, sur devis, sont à retirer du budget en plus.
Ai-je une chance de l’emporter à ce prix ?
Si vous indiquez la mise à prix, le simulateur rapporte votre plafond à cette mise à prix et le compare aux ventes des 24 derniers mois : il affiche la part des ventes comparables parties à ce rapport ou moins. Par exemple, pour une mise à prix de 100 000 € et un plafond de 183 990 €, 48 % des ventes de l’archive sont parties à ce prix ou moins. C’est une fréquence passée, pas une probabilité de gagner : le jour de l’audience, tout dépend des autres enchérisseurs. Pour la fourchette de prix probable d’une vente précise, voir l’estimation du prix d’adjudication.
Que prévoir en dehors de ce budget ?
- La consignation : en règle générale 10 % de la mise à prix, 3 000 € au minimum, remise avant l’audience et restituée si vous n’emportez pas l’enchère. Elle doit être disponible avant la vente.
- Les travaux et l’occupation : sans visite complète, le procès-verbal descriptif est votre meilleure source ; en cas de doute, minorez votre plafond.
- La surenchère : pendant 10 jours après l’adjudication, un tiers peut surenchérir d’au moins 10 %. Voir la surenchère du dixième.
- Le financement : il n’existe pas de condition suspensive de prêt, l’accord doit être acquis avant l’audience.
Recevoir les ventes à venir sous votre plafond
Dans Adjugé, filtrez les ventes judiciaires à venir par prix et par département, créez une alerte, et comparez chaque mise à prix aux ventes similaires déjà adjugées.
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- SimulateurFrais d’adjudicationDroits de mutation au taux du département, émoluments de l’avocat au barème, contribution de sécurité immobilière : le coût total en direct.
- SimulateurSurenchère du dixièmeDans les 10 jours qui suivent l’adjudication : le montant minimal d’une surenchère et son coût total.
- SimulateurEstimation du prix d’adjudicationÀ partir de la mise à prix, la fourchette de prix au marteau observée sur les ventes des 24 derniers mois.
- SimulateurRentabilité d’un achatPrix, frais et travaux, écart avec la valeur estimée, rendement locatif brut et net.
Questions fréquentes
Comment calculer son enchère maximale ?
Partez de votre budget total, apport et prêt réunis, et retirez-en les frais calculés sur le prix : droits de mutation, émoluments de l’avocat, contribution de sécurité immobilière et frais préalables. Comme les émoluments sont dégressifs, le plus simple est de chercher le prix dont le coût complet égale le budget : c’est ce que fait le simulateur de cette page.
Le budget doit-il inclure les frais ?
Oui. Le prix au marteau n’est pas le coût total : les frais s’y ajoutent et se paient en plus du prix. Fixez votre plafond d’enchère après avoir retiré ces frais de votre budget, pas avant.
Faut-il un prêt accordé avant l’audience ?
Oui : il n’existe pas de condition suspensive de prêt. Une fois adjudicataire, vous êtes engagé que votre crédit soit accordé ou non ; le financement doit être bouclé avant la vente.
Que se passe-t-il si les enchères dépassent mon plafond ?
Votre avocat porte les enchères selon vos instructions, dont votre prix plafond : au-delà, il s’arrête et le bien revient à un autre enchérisseur. Votre consignation vous est alors restituée.
Combien faut-il consigner pour enchérir ?
En règle générale, 10 % de la mise à prix et 3 000 € au minimum, par caution bancaire irrévocable ou chèque de banque remis à l’avocat avant l’audience ; le montant exact figure dans le cahier des conditions de vente. La consignation est restituée si vous n’emportez pas l’enchère.
Quel taux de droits de mutation retenir ?
Celui du département du bien. 89 départements appliquent 5 % ; 11 sont restés à 4,5 % ; l’Indre est à 3,80 %, d’après le tableau DGFiP au 1er juin 2026 ; les primo-accédants restent au taux de 4,5 % (3,80 % dans l’Indre). Les droits payés font alors 6,3185 % du prix dans les 89 départements à 5 %, 5,80665 % dans les 11 à 4,5 % et 5,09006 % dans l’Indre (3,80 %). Choisissez le département dans le simulateur et cochez la case primo-accédant s’il s’agit de la première acquisition de votre résidence principale.
Que veut dire la part des ventes comparables ?
C’est la part des ventes des 24 derniers mois, du même type de bien ou du même département, dont le prix au marteau rapporté à la mise à prix est resté inférieur ou égal à votre plafond. C’est une fréquence observée dans l’archive Adjugé, pas une probabilité de gagner.
Voir aussi : estimation du prix d’adjudication · calcul des frais d’adjudication · la rentabilité d’un achat aux enchères · la surenchère du dixième · les prix réels d’adjudication · les ventes à venir par département · le guide.
Information générale tirée du guide Adjugé, à titre indicatif : elle ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil financier. Pour enchérir, un avocat du barreau du tribunal est obligatoire.